深圳二手房交易流程

　　第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核

　　產(chǎn)權(quán)審查主要是買方應(yīng)當注意的問題，大部分業(yè)主的房產(chǎn)證是在銀行抵押，只有房產(chǎn)證的復印件。這種情況下，應(yīng)當審核賣方的產(chǎn)權(quán)是否真實。目前，深圳規(guī)劃與國土資源委員會的網(wǎng)站上有一個存量房計稅系統(tǒng)，實際上也可以作為審查產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。因為，之有身份證號碼和房產(chǎn)證號碼都屬對了，才顯示評估價的價格，側(cè)面就反映了這個產(chǎn)權(quán)式真實的。

　　第2步：交定金與簽合同

　　剛才說到買方應(yīng)當審核產(chǎn)權(quán)的問題，我們是建議在審核產(chǎn)權(quán)后再簽合同、交定金。

　　作為賣方來說，在查檔產(chǎn)權(quán)清晰后，應(yīng)當要求中介將定金轉(zhuǎn)給自己。某些中介一直將定金放在中介不給業(yè)主，也是不對的。并且，一般來說，交房保證金預留5000足夠了，其他都應(yīng)當轉(zhuǎn)給業(yè)主。此外，稅費要約定清楚。

　　第3步：贖樓

　　贖樓是指賣方還清銀行貸款，拿回房產(chǎn)證，注銷抵押登記。如果是紅本在手，就不需要贖樓。贖樓一般是委托擔保公司，由擔保公司提供擔保，向銀行申請贖樓貸款。委托擔保公司的情況下，擔保公司會要求業(yè)主出具全權(quán)委托公證書。由于部分不良中介會拿全權(quán)委托公證書損害業(yè)主權(quán)益，因此，在業(yè)主有能力自行還清貸款的情況下，不建議委托擔保公司贖樓。

　　關(guān)于贖樓的期限，作為業(yè)主來說，盡量不要限定贖出房產(chǎn)證的期限，因為可能因為擔保公司、銀行等原因?qū)е纶H樓時間相對較長，如果限定了較短的贖出房產(chǎn)證的期限，可能最終違約。

　　作為買方來說，我們建議最好不要幫業(yè)主贖樓，無論是用首期款還是用一筆款擔保贖樓。這兩種當時都是用買方的資金幫業(yè)主還清貸款贖樓，而一旦業(yè)主毀約不賣或?qū)⒎慨a(chǎn)轉(zhuǎn)賣他人，買方有可能錢房兩空。

　　第4步：付首期及資金監(jiān)管

　　作為買方來說，建議首期款不要直接付給業(yè)主，而是要放在銀行進行監(jiān)管，這樣就有保障。如果首期款直接付給業(yè)主，業(yè)主毀約不賣并且不退款，就會很麻煩，打官司也需要很長時間才能拿回錢。

　　另外要注意資金監(jiān)管是要在銀行做，而不是中介公司。以前中介公司經(jīng)常監(jiān)管巨額購房款項，最后老板攜款潛逃。現(xiàn)在情況要好些，中介公司最多有權(quán)監(jiān)管不超過房價5%的定金。

　　作為業(yè)主，買方是否將首期款足額打進銀行監(jiān)管賬戶，需要審核。

　　第5步：簽訂買賣合同

　　這里的買賣合同一般是指國土局系統(tǒng)打印的正式過戶用的合同，關(guān)于這個合同最主要的一個問題就是陰陽合同的問題。

　　以前陰陽合同，是按照原價過戶，去年出臺了評估系統(tǒng)，最低要按照評估價過戶。但評估價一般只有市場價的60%左右，因此，按評估價過戶實際上也是采取陰陽合同方式過戶，只不過政府認可罷了。但少數(shù)買方會無理取鬧，以新簽署的合同價格較低為由，要求按過戶價支付房款。

　　因此，為了防止糾紛，我們還是建議，雙方再簽署一份價格確認書，確認應(yīng)當按照真實價格執(zhí)行和支付，過戶用的合同中的價格不作為真實交易價格執(zhí)行。

　　第6步：選銀行和辦按揭

　　一般來說，中介會推薦按揭銀行，因為中介公司的合作銀行一般條件還是比較優(yōu)惠的。但我們建議買方結(jié)合利率優(yōu)惠條件、銀行離家的遠近程度綜合考慮，我之前遇到過中介相熟的一個銀行客戶經(jīng)理，其所在的支行在比較偏遠的地方，到中心區(qū)來搶按揭的單，這樣的話，到時候買方要贖樓或辦理有關(guān)業(yè)務(wù)，需要到該比較偏遠的支行去辦理。因此，中介推薦的按揭銀行并不一定就是最好的。

　　第7步：過戶及交稅

　　過戶有一個問題需要注意，就是收文回執(zhí)不要讓買方自己拿走了。因為萬一買方拿了收文回執(zhí)不去辦抵押登記，那么銀行就不會防按揭款給業(yè)主。當然，這種情況比較少，銀行和中介公司按揭員一般都會注意這個問題。

　　稅費的問題其實在最開始賣房就要了解清楚。現(xiàn)在房子沒滿5年，就會有5.6%的營業(yè)稅及城建教育附加。如果業(yè)主出售的房子不是唯一住房，就會存在1%的個稅。另外，在簽署房產(chǎn)買賣合同的時候，買方尤其需要注意稅費的承擔和劃分問題。最后，剛才我們所提到的價格確認書，最好備注“如果誰提出按照實際成交價過戶，就由誰承擔因此增加的稅費”。

　　第8步：后續(xù)事項

　　后續(xù)主要是交房，一般來說，前面的事項順利交易完成后，交房不會有什么爭議。因為房子的有關(guān)情況和問題，在看房的時候就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)和了解了。交房主要是物業(yè)、水電、煤氣、網(wǎng)絡(luò)、有限電視等過戶。

　　此外，建議雙方尤其是業(yè)主，記得要買賣雙方簽署交房確認書，證明該房已經(jīng)交房交接完畢，自己的義務(wù)履行完畢。